十大城市房地产库存情况
高负债与高库存“双高”压顶，开发商如何应对？“近期大量新盘将集中入市，意味着开发商方面也期待在传统的成交旺季取得良好的销售成果。”链家地产首席分析师张月表示，除去高负债和高库存因素，和去年“金九银十”相比，消费者购房成本亦显著提高，“高位购房成本下，除非降价走量，否则市场将面临需求难继的压力。”
高负债率下的资本风险
根据链家地产市场研究部统计，2011年中国房地产上市公司综合实力榜上已披露中报和业绩的前10大房企共实现营业总收入1068 .4亿，约为A股市场70家企业营业总收入的1 .2倍(除万科A、金地集团外其他8家均为H股上市房企)，同比上涨23 .9%；实现归属上市公司股东的净利润为273 .8亿元———比A股市场的150 .9亿元多出约120亿元，同比上涨了33 .4%；库存市值平均涨幅为23 .3%，比A股市场低15个百分点；10家企业中有4家资产负债率保持在60%-70%之间，5家出现上涨。
10大房企中，除碧桂园外，其他9家房企负债总额为6824 .1亿元，比去年同期的5862 .2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率，碧桂园负债率也比去年年末增长了18.1%。
“银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托基金，使得金融成本和金融风险上涨、近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度加大。同时由于行业兼并、收购情况增多，市场对企业自有资金的要求有所提高，房企只有通过降价增加回笼资金，提高自有资金比例。”链家地产首席分析师张月认为，与往年不同，今年的“金九银十”或成为催化剂，加速宏观调控对于楼市“泡沫”的挤压。
A股房地产上市公司情况概览
“金九银十”将近，但新房住宅成交量却出现半年以来的最低值，且未现上涨趋势。链家地产首席分析师张月认为，“金九银十”出现成交量低位回暖的拐点时间或延迟，至少在9月初尚难以体现。
以北京为例，根据链家地产市场研究部统计，截至8月24日，8月新房住宅成交3946套，预计全月成交量在5500套左右，环比下降约40%，是新政实施半年以来各月成交量的最低值。日成交量从7月底的300套左右持续减少，8月下半月基本维持在200套以下。同时楼市库存量再次回归10.8万套的高峰，较去年8月底增加了1万多套，预计随着9月份开盘放量，库存量极有可能突破11万套。
事实上，在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1 .01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
诸多业内人士认为，今年的“金九银十”与往年相比肯定成色不足，但是与前8月相比，成交量将会创今年单月新高，而前提则是价格下跌，因此，“金九银十”以价换量将成为主流。“受目前销售状况和库存压力的影响，在售及未来两月将要入市项目的销售压力在‘金九银十’期间很难有所减小。”张月认为，算上打折促销的纯新盘，今年实际降价入市的商品住宅项目比重将超过50%。
降价10%可期
“楼市已进入下降通道，传统意义的‘金九银十’不会出现，但是成交量因季节性因素相对7、8月份会有所增长。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开发商迫于压力，会采取促销手段，加速推盘，以价换量，同时，看房、买房的人会增加，供需关系比较融洽。“整体房价会出现下跌，特别是一二线城市的房价。”
事实上，10大房企中，除去碧桂园，9家房企的存货达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在四季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只有通过降价的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企业下调新入市项目价格。8月23日，富力地产宣布价格下调10%，并存在进行深入调整的可能。
“预计下半年大型房企的销售策略在保持高周转的前提下，将由上半年产品供应结构的调整逐渐过渡到价格调整。”链家地产首席分析师张月认为，整体来看，大型房企的经营状况较为稳定，10家房企中仅金地集团营业收入和利润同时出现下滑。上半年大型房企收获颇丰，但由于大部分项目集中在下半年竣工，后市销售压力依然不减。
此外，自去年10月20日起，央行累计上调基准利率5次，5年以上房贷利率由5 .94%上涨为7 .05%，而算上2010年9-10月首套房贷尚存在基准利率8.5折的优惠，实际5年以上房贷利率上涨2个百分点。同样贷款100万，20年还款期，当前月还款额和总还款额分别增加1156元和28万元。
“这意味着现在购房的消费者将要付出更高的成本，已有的高位购房成本下，对于消费者购房意愿的减弱将形成叠加效应，和去年9、10月份相比，消费者购房意愿或显不足。”张月预计房企除了上半年的产品供应结构调整外，下半年主要在价格上进行调整，增加流动资金以应对调控之下的战略布局和扩张，这种现象将在“金九银十”得到释放，10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%左右。
