新国八条下的房地产市场波澜迭起。京版15条引发巨大争议，深圳购房者又因为银行取消之前承诺的放贷利率优惠而产生纠纷。2月16日，因为银行取消利率优惠，数位深圳购房者集体来到银行讨说法，而记者发现，这背后还有一个200位购房者组成的“利率折扣调整受害者”QQ群，拟联合声讨相关银行和金融机构。
而本报记者发现，利率调整波及的购房者不仅限于深圳，北京、上海均有部分人群因此无法享受到新政前银行承诺的8折、8.5折优惠，从而使其购房成本大大提高。
分析人士认为，接连不断的新政和加息、上调存款准备金率，导致商业银行房贷业务利润大幅缩水，取消利率优惠是必然。商业银行的避险和自保行为，却使首套房自住购买者受伤最深。在二套房首付提高、三套房限贷的情况下，市场成交将快速低迷、冰冻，最终迫使价格下跌。
利率优惠承诺泡汤
昨日，深圳购房者张力告诉本报记者，他在去年末购入一套二手房，贷款35万元，这是他的第一套房，当时银行承诺利率优惠8.5折，年前已经过了户，但银行近日通知说，利率优惠要取消。
“银行给出了三种解决办法，一是排队等待，没有时间表；二是提高至基准利率，可以尽快放款。还有一个办法是，与银行签订《个人金融顾问服务协议书》，缴纳一部分费用，可以尽快按此前的优惠利率放贷。”张力认为，银行是在变相收取额外费用，他不赞成这样的处理方式。
而近期以来，像张力这样受利率调整的人不在少数，目前加入“利率折扣调整受害者”QQ群的成员，已增加到200名左右。根据记者的调查统计，这些购房者共在13家不同的银行遭遇房贷涨价，其中以工行居多。
深圳之外，2月份开始，上海多家银行首套房贷放款标准已上浮10%，同时审批流程放缓，首套房贷利率上浮10%获贷排队时间大约为1个月，若是基准利率的房贷，放款时间则难以确定。而在北京，一些股份制银行二套房贷利率已经上浮，虽然仍执行最低1.1倍基准利率的标准，但在申请贷款时，还需要在基准利率基础上上浮15%～50%才能顺利拿到贷款。
“有一部分客户正好在利率调整前后办理的贷款，银行对此类客户的处理方式不一。”北京一家大型商业银行信贷人士称，通常情况下，如果双方有签订贷款协议，银行会视客户资产、信用资质等，尽量按协议进行放贷。但也有上海、北京购房人对记者表示，遇到银行不按协议放贷，取消了利率优惠承诺。
张力等一批消费者认为，银行单方面取消优惠承诺是违约行为，如有必要将向法院提起诉讼。
深圳广和律师事务所律师杨曦认为，虽然购房者与银行有贷款协议，但根据其中的免责条款，如果银行在遭遇国家政策变动时，有权上调利率。但广东德海律师事务所主任律师张茂荣，却不认同这一观点。
“银行有权根据国家政策变动上调利率的免责条款，属于贷款陷阱条款。签约后如果政府出台首套房不能再给予利率优惠的规定，也只是适用政策出台后的借款行为，而不能溯及既往。”
此外，张茂荣还认为，在国家政策范围不清、政策本身有不确定性及政策不具有溯及力的情况下，该格式条款的本质是银行单方面赋予了自己的任意毁约权，即：以利率优惠吸引购房者，贷款后再借口政策调整提高利率。
对此张茂荣建议，银行出具承诺函后怠于放款的，二手房业主和一手房开发商可向法院提起诉讼，请求判决银行强制履行房款支付义务；购房者则可持《借款担保合同》向法院提起诉讼，要求判决银行按约定的利率履行合同。
继续优惠或导致存贷款利率倒挂
地产分析机构中房信克而瑞的研究显示，由于首套房买家对银行贷款的依赖程度较高，其购房预算通常也非常紧张，从本次银行调整利率的影响来看，一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家或将被迫推迟购房计划，近期低端市场的成交量将再次遭受打击。而去年至今多次上调存准金率，也大大压缩了商业银行可供放贷资金的规模。
克而瑞地产分析师杨晨青认为，央行最近一次加息之后，5年期存款利率为5%，5年期以上的贷款利率为6.60%，若首套房贷款利率优惠为七五折或八折，贷款利率将分别为4.95%或5.28%。如果个人住房贷款优惠不取消，存贷款利率将会出现倒挂。
中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，央行差别化存款准备金率政策的执行，以及银监会对商业银行表外业务的并表要求，促使商业银行对个人房贷实行区别性的风险定价，个贷利率将全面上升，国内楼市价格调整不可避免。
在此背景下，张茂荣认为，银行取消利率优惠，是想将有限的资金贷给高利率的购房者，谋求更高的利润。
北京一家中介机构人士认为，银行此举在于规避风险。目前三套房（及以上）贷已基本暂停，二套房首付提高至6成，对于银行来说，二套房客户从首付、还贷能力等方面，都比首套房客户安全得多。取消首套房利率优惠，万一房价下跌银行承担的风险会小一些。
市场影响方面，中原地产北京三级市场研究部总监张大伟表示，2010年开发商的资金增长主要依靠自筹资金，超过了总资金增长幅度，而今首套房利率优惠取消，成交下滑，已经受到预售资金监管的开发商，资金压力再增，特别是部分郊区项目，因为体量大需求的资金更大。
“调控政策一定会对今年的市场产生效果。”地产商的态度也逐渐明朗。2月18日中海地产主席孔庆平在香港表示，行业会受到影响，需求肯定会被压抑。他预计，今年全国楼市销售面积将减少至7亿平方米，同比去年将下降3成。
相关报道：房贷承诺利率遭反水 近百名购房者声讨银行(来源：北京青年报)
已拿到银行的贷款承诺书并已签署空白贷款合同，在等待的最后一刻却被银行告之：原先承诺的8.5折利率办不了，改为按基准利率上浮15%的标准放贷。银行的这种做法引起诸多按揭购房者的愤怒。近日，深圳近200名被涨价的“受害者”拟联合声讨银行，要求银行履行签约时承诺的8.5折利率。
瞬间多付50余万
近日，深圳多名遭银行忽悠被调高按揭利率的购房者组建了名为“利率折扣调整受害者”QQ群，拟号召受害者集体声讨银行的“霸王行为”。据了解，该QQ群的成员目前已迅速增加到184名左右。粗略统计，184名受害者在13家不同的银行办理房贷时遭遇返价，其中以工行最多。
加入该群的受害者都尚未拿到银行贷款，并且相关银行均反悔当时承诺的8.5折利率，改为基准利率甚至基准利率的1.15倍。多位网友表示，他们在去年12月底就拿到了贷款承诺书，银行当时承诺的折扣是8.5折，在等待两个多月后一直不见银行放款，最近却被告之利率要上调至基准利率的1.15倍，并且放款时间仍不确定。
一位名称为“工行—宝安—Belle”的网友告诉证券时报记者，工行在与他签订贷款承诺书时承诺的折扣为8.5折利率，签署的空白合同也约定了8.5折利率，最近却被突然告之利率要上调至基准利率的1.15倍，且通知他需签署新的贷款利率合同。该网友表示，银行突然返价的行为让他难以接受，100多万的房贷瞬间增加了五六十万的利息。
据了解，这些借款人遭遇返价的原因是银行今年以来贷款额度更为紧张，最终导致银行反悔一批上月甚至去年底以来积压等待放款的贷款。
多位按揭购房者表示，不仅接到银行上调贷款利率的通知，银行方面还表示，不接受上调贷款利率就只能继续等待，利率越高排队越靠前，早点获得贷款的把握更大，但何时放款仍不能保证。
还有一些按揭购房者表示，由于银行迟迟不放尾款，并且近期单方面上调利率导致僵局，其所购房产的前业主不愿意履行交房手续。
口头承诺难维权
银行客户经理通常以口头的方式约定利率折扣。对于银行这种临时返价的行为，大部分借款人可能无法通过法律的途径来捍卫自己的权益。
据了解，银行通常在放款以后才将银行方盖章后的贷款合同交给借款人。在此之前，约定贷款利率折扣的空白贷款合同并未生效，借款人已签名的贷款合同也无法成为维权的凭证。而银行更早时出具的贷款承诺书中通常不会约定利率折扣，仅约定贷款额度。
银行这种把利率变动风险完全转嫁给借款人的行为引起了多方质疑。深圳房地产律师刘子孺认为，在购房过程中银行出具的贷款承诺书虽然不具法律约束力，但被视为银行同意放款的保证。通常拿到贷款承诺书后就可以签署购房合同、进行房产过户等。一旦银行临时返价导致贷款无法到账，可能会导致系列违约、纠纷的产生，引起一系列连锁反应。
“借款人若想证明银行违约，关键要收集足够证据证明银行曾经承诺8.5折的利率，最好是有书面承诺，若只是口头承诺，将给维权带来难度。”刘子孺称。
相关报道：得到口头优惠利率 提出申请却难获批
加息、上调存款准备金率，央行在今年以来连续出台紧缩政策，令银行信贷额度陷入紧张状态，最终导致银行不愿意再以低折扣优惠利率发放贷款，提高了近两三个月以来积压待批贷款的利率。记者近日获悉，深圳就有很多购房者遭遇银行“返价”。
一位购房者对记者称，他于去年12月19日就与原业主签订了二手房买卖合同，向深圳某银行申请了240万元贷款，当时客户经理口头承诺，贷款利率将按照人民银行同期贷款基准利率下浮15%。随后，该购房者交付了70万元首期款，并办理了过户手续。但在等待一个多月后，他却被银行告知，按照八五折优惠利率已无法申请到贷款，必须接受按照基准利率计息并签订一个补充协议，银行才会放款。
上述购房者的遭遇并非个例。得到银行口头承诺利率优惠却又遭银行“返价”的购房者，在深圳已有上百名，涉及到工行、建行、交行、中信和北京银行等等。甚至有购房者表示，银行提出要将利率提高到基准利率的1.15倍，才肯发放贷款。
广东省中圳律师事务所律师刘子孺对《第一财经日报》记者表示，购房者初期签订的只是银行的贷款承诺书，由于贷款承诺书上通常只写明银行承诺的贷款金额，而没有写明具体的利率折扣，优惠利率只是口头承诺，这种情况下，购房者无法追究银行的法律责任。
刘子孺称，昨日他接到多位购房者的电话咨询这方面的问题，由于银行方面态度不变，又无法采取法律措施，甚至有购房者考虑取消贷款，但这样一来，购房者又违反了与卖方签订的购房协议，也要承担法律风险。
对银行来说，在政策变化后，增量房贷随之做出调整，而存量房贷则仍按合同约定来执行。昨日，深发展银行相关人士对记者表示，根据目前的市场价格水平，该行首套房的利率一般是基准利率，对于部分优质客户，将根据实际情况采用八五折的优惠利率；对于二套房贷，按照监管政策执行最低1.1倍的利率，各地分行会根据当地市场情况做一些微调。而对于存量客户，将严格按照合同和监管的规定执行。
